Bodemattest

Beschrijving

Een bodemattest is een document dat informatie verschaft over de kwaliteit van de bodem (ondergrond) van een specifiek perceel. Dit attest wordt in Vlaanderen verstrekt door OVAM (de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij).

OVAM zal via het bodemattest aangeven of het perceel al dan niet is opgenomen in haar register van vervuilde gronden. Als het perceel niet bekend is in het OVAM-register, ontvang je een ‘blanco’ bodemattest.

Let op! Dit betekent niet dat de grond per definitie niet vervuild is, maar geeft enkel aan dat OVAM geen weet heeft van mogelijke verontreiniging op dit perceel.

Wanneer heb je een bodemattest nodig? Een perceel grond, ongeacht of het bebouwd is of niet, kan niet worden overgedragen of verkocht zonder geldig bodemattest. Hoewel de inhoud van het attest alleen informatief is, kan de verkoop niet doorgaan zonder goedkeuring van OVAM.

Uiterlijk op het moment dat de verkoop van een pand tot stand komt (meestal bij de ondertekening van het compromis), moet de koper op de hoogte zijn gesteld van de inhoud van het bodemattest, zodat hij op de hoogte is van de bodemgesteldheid van het aan te kopen pand.

Hoe vraag je een bodemattest aan? Het bodemattest moet worden aangevraagd bij OVAM. Dit kan zowel schriftelijk als digitaal. Normaal gesproken dient de verkoper deze aanvraag te doen en op zijn kosten.

Als je je woning verkoopt via Janssen en Janssen, kunnen onze makelaars ervoor zorgen dat deze aanvraag wordt afgehandeld.

Heb je nog geen bodemattest? Wij helpen je graag bij het aanvraagproces.

Wat als mijn grond vervuild blijkt te zijn? Als uit het bodemattest blijkt dat er een risicovolle activiteit (bijvoorbeeld milieuvervuilende activiteit of aanwezigheid van een grote stookolietank) op het perceel grond heeft plaatsgevonden, moet er een oriënterend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Dit onderzoek wordt uitgevoerd door een erkend bodemsaneringsdeskundige, die monsters van de grond neemt en een analyse uitvoert om eventuele vervuiling vast te stellen. De bodemsaneringsdeskundige dient zijn rapport in bij OVAM. Als OVAM na dit oriënterend bodemonderzoek concludeert dat de grond niet vervuild is, kan de overdracht plaatsvinden.

Als er wel sporen van verontreiniging worden aangetroffen, moet de bodemsaneringsdeskundige doorgaan met zijn werkzaamheden. Er zal dan een diepgaand beschrijvend bodemonderzoek worden uitgevoerd, waarbij de verontreiniging gedetailleerd in kaart wordt gebracht en eventueel een saneringsplan wordt opgesteld. Na beoordeling van dit rapport beslist OVAM of saneringswerkzaamheden noodzakelijk zijn en wie daarvoor verantwoordelijk is.

Op dat moment moeten verdere afspraken worden gemaakt tussen koper en verkoper over de uitvoering en kosten van deze werkzaamheden: een bodemsaneringsproject wordt gestart. Pas dan kan de overdracht van het perceel grond plaatsvinden, al dan niet tijdens het bodemsaneringsproject of na voltooiing ervan.

Vrijstelling van onderzoeksplicht De verkoper kan echter worden vrijgesteld van de verplichting om een beschrijvend bodemonderzoek of sanering uit te voeren, als hij kan aantonen dat hij aan bepaalde voorwaarden voldoet. Dit geldt als hij de bodemverontreiniging niet zelf heeft veroorzaakt, deze is ontstaan voordat hij eigenaar of exploitant werd, en hij op het moment van verwerving er niet van op de hoogte was of behoorde te zijn. In dat geval moet de verkoper een vrijstellingsaanvraag indienen bij OVAM. Als OVAM dit goedkeurt, kan de overdracht plaatsvinden zonder verdere maatregelen van de verkoper.

Als de verkoper niet aan deze voorwaarden voldoet, kan het goed pas worden overgedragen:

• als na het beschrijvend bodemonderzoek blijkt dat er geen sanering nodig is;
• als er na het beschrijvend bodemonderzoek wel een sanering nodig is en de koper voldoet aan de voorwaarden van een versnelde overdracht (waarbij de koper de verplichting aangaat om de bodemsanering uit te voeren en een financiële zekerheid stelt ter waarborging ervan);
• als het (beperkt) bodemsaneringsproject is goedgekeurd en de overdrager of verwerver een verbintenis is aangegaan en een financiële zekerheid heeft gesteld;
• als het eindevaluatieonderzoek is goedgekeurd door OVAM en de eindverklaring is afgegeven.

Mogelijke gevolgen voor de koper Uit het bovenstaande blijkt dat je als koper in situaties kunt belanden waarbij de grond met bodemverontreiniging kan worden overgedragen zonder dat de verkoper verdere stappen hoeft te ondernemen.

Toch kan sanering vereist zijn in bepaalde gevallen:

• bij nieuwe bodemverontreiniging (verontreiniging die is ontstaan na 29.10.1995): Als na een beschrijvend bodemonderzoek blijkt dat de bodemsaneringsnormen zijn overschreden, moet er worden gesaneerd. Dit heeft tot doel om de bodem in overeenstemming te brengen met de richtwaarden of op zijn minst een betere bodemkwaliteit te realiseren.
• bij historische bodemverontreiniging (verontreiniging die is ontstaan voor 29.10.1995): In geval van historische bodemverontreiniging moeten alleen saneringswerken worden uitgevoerd als de verontreiniging een ernstige bedreiging vormt. Het beschrijvend bodemonderzoek zal bepalen of er sprake is van ernstige bedreigingen.

Onder ernstige bedreigingen verstaan we elk contact tussen verontreinigende stoffen enerzijds en mensen, planten, dieren anderzijds, waarbij dit contact nadelige gevolgen heeft voor hun gezondheid.

Als nieuwe eigenaar loop je het risico om door OVAM te worden aangesproken als saneringsplichtige (als derde in lijn, na de exploitant en eventueel de gebruiker), omdat je op het moment van verwerving van de eigendom op de hoogte bent van de verontreiniging van de grond. Je kunt dus geen vrijstelling aanvragen. Het is echter mogelijk om de kosten van de sanering te verhalen op de partij die aansprakelijk is voor de verontreiniging.

Hoe kun je hier het beste mee omgaan als koper? Als koper is het belangrijk dat je de risico’s goed inschat. Als OVAM je verplicht om een beschrijvend onderzoek en bodemsanering uit te voeren, of als je het pand later zelf wilt overdragen, kunnen hier aanzienlijke kosten aan verbonden zijn.

Houd hier dus rekening mee bij de onderhandelingen over de verkoop en laat je goed adviseren door de notaris of vastgoedmakelaar. Het betreft namelijk complexe materie.

De informatie op deze pagina is algemeen van aard en kan niet worden beschouwd als volledig professioneel juridisch advies dat is afgestemd op specifieke of concrete persoonlijke omstandigheden